CHARTE DE L' EXPERTISE
EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE
* Association Française des Ingénieurs Concepteurs et Réalisateurs Industriels AFICRI * Association Française des Sociétés d'Expertise Immobilière AFREXIM * Chambre des Experts Immobiliers de Belgique CIBEX * Chambre des Experts Immobiliers de France FNAIM CEIF - FNAIM * Compagnie des Experts en Estimations Immobilières près la Cour d'Appel de Paris CEEICAP * Compagnie Nationale des Experts Immobiliers CNEI * Compagnie Nationale des Experts Judiciaires en Estimations Immobilières CNEJ * Confédération des Experts Agricoles, Fonciers et Immobiliers CEAFI * Conseil Supérieur du Notariat - Institut Notarial de l'Immobilier CSN * Fédération Nationale des Chambres d'Experts et Experts Judiciaires Évaluateurs Fonciers Immobiliers et Commerciaux EEFIC * Institut Français de l'Expertise Immobilière IFEI * Ordre des Géomètres-Experts OGE
Sommaire général
Préambule
Titre I - CONDITIONS GÉNÉRALES D'EXERCICE DE L'EXPERTISE EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE Chapitre 1 - Définition de l'Expertise en Évaluation Immobilière Chapitre 2 - Conditions d'exercice Chapitre 3 - Éthique professionnelle Chapitre 4 - Principes d'évaluation Chapitre 5 - Application.
Titre II - GUIDE MÉTHODOLOGIQUE RELATIF À L'ÉVALUATION
DES ACTIFS IMMOBILIERS
Chapitre 1 - Concepts de valeurs Chapitre 2 - Définitions de Surfaces Chapitre 3 - Méthodes d'évaluation Chapitre 4 - Typologie des revenus Chapitre 5 - Définition des Taux de capitalisation, de rendement et d'actualisation
Titre III - GUIDE DES DILIGENCES
Chapitre 1 - Les missions réalisées par les Experts en évaluation immobilière Chapitre 2 - La réalisation des Missions d'expertise Chapitre 3 - Les Rapports T
itre IV - PRINCIPES DÉONTOLOGIQUES COMMUNS S'APPLIQUANT AUX EXPERTS EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE
Chapitre 1 - Vis-à-vis d'eux-mêmes Chapitre 2 - Vis-à-vis de leurs mandants Chapitre 3 - Vis-à vis de leurs confrères
Annexes
Annexe I - Rappel des textes principaux et éléments de bibliographie Annexe II - Liste des Associations signataires
Préambule
En France, l'activité d'Expert en évaluation immobilière n'est réglementée qu'en partie dans le cadre des Expertises judiciaires et des Expertises agricoles, foncières et forestières. L'I.F.E.I. a pris en 1990 l'initiative de proposer aux principales organisations professionnelles concernées un texte énonçant les principes généraux que leurs membres s'engageraient à respecter lorsqu'ils font acte d'Expertise. Ce texte, revu une première fois en 1993, définit dans quelles conditions la prestation d'un professionnel immobilier peut être qualifiée d'"Expertise" et quelles conséquences l'utilisation de ce terme entraîne tant pour son auteur que pour ses ayants cause. Une nouvelle rédaction a été entreprise en 1996, tandis que parallèlement le GUIDE MÉTHODOLOGIQUE RELATIF À L'ÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS était revu et complété, qu'un GUIDE DES DILIGENCES et des PRINCIPES DÉONTO-LOGIQUES COMMUNS aux Experts en évaluation immobilière étaient rédigés. L'ensemble de ces textes s'inscrit dans les efforts d'harmonisation de l'Union Européenne et est compatible avec les prescriptions administratives, réglementaires ou législatives déjà en vigueur. Ces différents textes doivent servir de fondement d'une part, à une meilleure transparence et lisibilité des évaluations immobilières, d'autre part, à une meilleure organisation des professionnels. Le présent ouvrage a donc pour objectif de fournir un référentiel de base commun aux Experts en évaluation immobilière, mais aussi d'être une source d'information pour toute personne, organisme professionnel ou privé, concernés par des questions d'évaluation immobilière. Il est divisé en cinq parties :
Titre I - CONDITIONS GÉNÉRALES D'EXERCICE DE L'EXPERTISE EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE
Ce titre correspond en fait à la CHARTE DE L'EXPERTISE EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE initialement rédigée en 1990 et revue en 1993.
Titre II - GUIDE MÉTHODOLOGIQUE
Il traite des questions terminologiques et méthodologiques et comporte un certain nombre de modifications et de compléments au texte antérieur notamment pour la partie "Concepts et Définitions". En revanche, la deuxième partie du GUIDE MÉTHODOLOGIQUE, relative aux Rapports d'Expertise, a été supprimée de ce document pour être transférée et plus largement développée dans le Guide des Diligences.
Titre III - GUIDE DES DILIGENCES
Celui-ci détaille l'accomplissement des missions d'expertise en évaluation immobilière, leur contenu, la présentation des Rapports et les conditions d'intervention sur un plan pratique.
Titre IV - PRINCIPES DÉONTOLOGIQUES
Il précise les rapports des experts entre eux, avec leurs mandants ou avec les tiers, sans faire novation aux obligations propres à certaines catégories d'Experts ni aux recommandations émises sur le plan Européen par TEGOVA (cf. info page 61).
annexes
Celles-ci comprennent : · un rappel des principaux textes existants concernant les évaluations immobilières et des éléments de bibliographie, · la liste des Organisations signataires du présent ouvrage.
Titre I - CONDITIONS GÉNÉRALES D'EXERCICE DE L'EXPERTISE EN ÉVALUATION IMMOBILIÈRE
Chapitre 1 -
DÉFINITIONS
A · Expertise B · Expert
Chapitre 2 - CONDITIONS D'EXERCICE
A · Conditions générales B · Conditions financières
Chapitre 3 - ÉTHIQUE PROFESSIONNELLE
A · Devoirs de l'expert B · Relations avec ses mandants C · Relations avec ses confrères D · Responsabilité vis-à-vis des tiers E · Publicité
Chapitre 4 - PRINCIPES ET MÉTHODES D'ÉVALUATION
A · Types de valeurs B · Méthodes d'évaluation
Chapitre 5 - APPLICATION
Chapitre 1 - DÉFINITIONS
A - Expertise
Si une simple estimation peut être effectuée par tout professionnel immobilier compétent sur le cas, le terme "Expertise" correspond à la prestation d'un Expert répondant aux qualifications ci-dessous.
B - Expert
L'Expert en évaluation immobilière est un spécialiste dans l'art d'évaluer les divers droits dont les biens immobiliers sont les supports. Il doit au minimum : - soit avoir acquis les connaissances nécessaires par un enseignement supérieur spécifique sanctionné par diplôme, - soit être titulaire d'un diplôme d'enseignement supérieur et avoir reçu un complément de formation spécifique, - soit avoir acquis une expérience professionnelle au cours de sept années de pratique des disciplines immobilières, dont au moins quatre dans l'activité d'expertise en évaluation immobilière. L'Expert assure, en outre, de manière permanente l'actualisation des connaissances utiles à l'Expertise dans les domaines technique, économique, juridique, fiscal et comptable, de façon à maintenir sa compétence et à garantir aux utilisateurs la qualité des travaux pour lesquels il est commis.
Chapitre 2 - CONDITIONS D'EXERCICE
A - Conditions générales L'Expert est soit une personne physique, soit une personne morale. Si l'Expert est une personne morale, la Direction technique de celle-ci doit être assurée par un ou des Experts personnes physiques. B - Conditions financières — L'Expert convient de sa rémunération avec ses Mandants. — Il s'engage à faire couvrir sa responsabilité civile professionnelle ainsi que celle de ses collaborateurs par une compagnie d'assurance notoirement solvable.
Chapitre 3 - ÉTHIQUE PROFESSIONNELLE
L'Expert s'engage à respecter les règles déontologiques principales rappelées ci-dessous. A - Devoirs de l'expert — L'Expert peut refuser une mission, mais s'il l'accepte il doit la remplir complètement. — Pendant l'exécution de sa mission, il doit : · procéder à ses opérations dans l'honneur, la dignité et la correction, · accomplir ses tâches en toute impartialité, · conserver son indépendance en excluant toute pression ou influence, · conclure en toute conscience et bonne foi, · respecter le secret professionnel, · déposer ses conclusions dans les délais convenus. B - Relations avec ses mandants — L'Expert est présumé indépendant lorsque aucun intérêt personnel, aucun lien de parenté de subordination n'est susceptible d'influencer son évaluation. Dans le cas contraire, il doit se récuser (1). — Il doit en outre : · mettre en oeuvre tous les moyens d'investigation nécessaires à l'accomplissement de sa mission, · être en mesure de justifier ses conclusions, · rédiger un rapport clair et précis. C - Relations avec ses confrères — L'Expert doit entretenir des relations courtoises avec ses confrères. — En toute confraternité, il peut échanger avec eux les informations et données nonconfidentielles utiles à leurs travaux, sans nuire aux intérêts de son mandant. D - Responsabilité vis-à-vis des tiers — Le mandant est libre de faire du rapport de l'Expert telle utilisation qu'il lui plaira pourvu qu'il en respecte l'intégralité et la finalité convenue. — Vis-à-vis de ses mandants et des tiers, la responsabilité professionnelle de l'Expert correspond à son obligation de moyens et non de résultat. E - Publicité — Lorsque le recours à la publicité n'est pas formellement interdit, cette publicité doit s'exercer avec mesure et conformément à la loi. — Un Comité d'Application de la Charte fixera les conditions dans lesquelles la présente Charte pourra être utilisée à des fins promotionnelles.
Chapitre 4 - PRINCIPES D'ÉVALUATION
L'Expert reste libre du choix des principes et des méthodes adaptées aux conclusions qu'il doit produire. Toutefois il doit exister entre les adhérents à la Charte un consensus sur les grands principes d'évaluation, la méthodologie de base et la présentation des Rapports d'Expertise. Les principes méthodologiques , en particulier sur le plan de la terminologie, sont développés ci-après dans le "GUIDE MÉTHODOLOGIQUE RELATIF A L'ÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS". A - Types de valeurs Il existe deux catégories de valeurs en matière de terrains et de bâtiments : · les valeurs de marché (valeur vénale, valeur locative), · les valeurs de remplacement (coût de remplacement brut ou net). 1 - Les valeurs de marché Valeur vénale C'est le prix auquel un droit de propriété pourrait raisonnablement être vendu sur le marché à l'amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies : a) la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur, b) un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché, c) que la valeur soit à un niveau sensiblement stable pendant ce délai, d) que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate, e) l'absence de facteurs de convenance personnelle. Valeur locative C'est la contrepartie financière annuelle susceptible d'être obtenue sur le marché de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un contrat de location. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données. La notion de valeur locative de marché implique qu'il n'y a pas, parallèlement à la conclusion du bail, de versement d'une somme en capital soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée). La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur. 2 - Les valeurs de remplacement Coût de remplacement brut Il s'agit du coût d'achat du terrain et du coût de construction des bâtiments, à l'identique ou à l'équivalent, qui s'y trouvent, impôts non récupérables, frais, taxes, honoraires inclus. Coût de remplacement net Il s'agit du coût de remplacement brut, duquel on déduit la dépréciation pour vétusté et obsolescence. B - Méthodes d'évaluation Il existe quatre grandes familles de méthodes d'évaluation de biens immobiliers. Les méthodes par comparaison directe (ou méthodes par le marché) Celles-ci consistent à comparer le bien faisant l'objet de l'Expertise, à des transactions effectuées sur des biens équivalents en nature et en localisation, à une date la plus proche possible de la date d'Expertise. Les méthodes par le revenu Celles-ci consistent à capitaliser ou actualiser un revenu annuel, qu'il s'agisse d'un loyer constaté ou d'une valeur locative, d'un revenu brut ou d'un revenu net, pour parvenir à une valeur vénale. Les méthodes par le coût de remplacement Celles-ci consistent à reconstituer le prix de revient du bien, en déduisant le cas échéant une dépréciation. Cette dernière catégorie de méthodes est peu utilisée en matière de valeur de marché. Elle est plus fréquemment utilisée pour des biens immobiliers très spécialisés ou pour définir des valeurs d'utilité ou d'exploitation. Les méthodes dites "professionnelles" Celles-ci s'appliquent à des catégories de biens immobiliers spécifiques ou de type monovalent (cliniques, hôpitaux, hôtels, cinémas, théâtres ...) lorsque leur affectation est maintenue. Ces méthodes sont en fait des dérivés des méthodes par le revenu ou par comparaison. On peut y assimiler la méthode dite du "bilan-promoteur" parfois appelée méthode de récupération foncière ou du compte à rebours opérateur. Cette méthode consiste à déterminer la valeur d'un terrain, d'une charge foncière ou d'un immeuble à reconstruire, à rénover ou à réhabiliter, en partant du prix de vente final d'une opération de promotion, de réhabilitation ou d'aménagement, et en déduisant le coût des travaux et les différents frais liés à l'opération.
Chapitre 5 - APPLICATION
1 - Toute organisation adhérente est tenue de faire respecter par ses membres les dispositions de la présente Charte et des textes qui la composent : GUIDE MÉTHODOLOGIQUE RELATIF À L'ÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS, GUIDE DES DILIGENCES, PRINCIPES DÉONTOLOGIQUES COMMUNS. 2 - Pour veiller à leur application, les Associations signataires constituent un Comité d'Application de la Charte de l'Expertise en évaluation immobilière.
Titre II - GUIDE MÉTHODOLOGIQUE RELATIF À L'ÉVALUATION DES ACTIFS IMMOBILIERS
Chapitre 1 - CONCEPTS DE VALEURS
A · Valeur vénale B · Valeur locative de marché C · Valeur d'utilité D · Coût de remplacement brut E · Coût de remplacement net F · Valeur d'apport G · Prix de convenance H · Valeur de vente forcée I · Valeur à neuf J · Valeur d'assurance K · Valeur du droit au bail
Chapitre 2 - DÉFINITIONS DES SURFACES
A · Surface cadastrale B · Surface hors _uvre brute C · Surface hors _uvre nette D · Surface utile brute E · Surface utile nette F · Surface utile pondérée G · Surface GLA H · Surface commercialisable I · Surface habitable J · Surface développée hors _uvre pondérée K · Superficie privative (Loi Carrez)
Chapitre 3 - MÉTHODES D'EVALUATION
A · Méthodes par comparaison B · Méthodes par le revenu C · Méthodes par le coût de remplacement D · Méthodes indiciaires E · Méthode dite du bilan promoteur F · Méthodes dites professionnelles
Chapitre 4 - TYPOLOGIE DES REVENUS
A · Loyer (revenu brut) B · Valeur locative de marché C · Revenu semi-net D · Revenu net E · Cash flow
Chapitre 5 - TAUX DE RENDEMENT ET TAUX D'ACTUALISATION
A · Taux de capitalisation théorique B · Taux de rendement théorique C · Taux de capitalisation effectif D · Taux de rendement effectif E · Taux de rendement sur revenu net F · Taux de capitalisation net G · Taux de rendement interne H · Taux d'actualisation
Chapitre 1 - CONCEPTS DE VALEURS
A - Valeur vénale La valeur vénale correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait raisonnablement être cédé en cas de vente amiable au moment de l'Expertise, les conditions suivantes étant supposées préalablement réunies : — la libre volonté du vendeur et de l'acquéreur, — la disposition d'un délai raisonnable pour la négociation, compte tenu de la nature du bien et de la situation du marché, — le maintien de la valeur à un niveau sensiblement stable pendant ce délai, — que le bien ait été proposé à la vente dans les conditions du marché, sans réserves, avec une publicité adéquate, — l'absence de facteurs de convenance personnelle. Peuvent être considérés comme des synonymes de la valeur vénale les termes de valeur marchande, valeur de marché ou encore valeur de réalisation (expression utilisée dans le décret du 5 Novembre 1990 concernant les Compagnies d'Assurances). La valeur vénale d'un bien immobilier peut être définie dans deux hypothèses : — la valeur d'un bien libre ou supposé tel, partant du principe que le bien est vacant et libre de tout titre d'occupation. — la valeur du bien "occupé", qui tient compte de la présence dans les lieux d'occupants, titrés ou non. Dans ce dernier cas, la valeur dépend aussi des conditions juridiques et financières de l'occupation et de la qualité du ou des occupants. La valeur vénale est en principe exprimée hors droits de mutation ou hors taxe à la valeur ajoutée pour l'immobilier professionnel et commercial soumis au régime T.V.A, T.T.C. pour l'habitation soumise au régime T.V.A., et hors frais d'acquisition (publicité, frais d'actes, honoraires). En règle générale la valeur vénale est déterminée : — soit par une approche par comparaison directe, — soit par la capitalisation ou actualisation d'un revenu théorique ou effectif. Les autres méthodes d'évaluation, notamment celles par le coût de remplacement, ne sont utilisées que de manière exceptionnelle, c'est-à-dire soit à titre de recoupement, soit lorsque l'application de l'une ou l'autre des deux principales méthodes se révèle impossible ou malaisée. Immeubles collectifs Deux approches de la Valeur Vénale peuvent être pratiquées pour les immeubles collectifs, en particulier pour le logement : — soit une vente " en bloc ", — soit une cession lot par lot (" vente à la découpe "). Usage actuel ou usage alternatif Plusieurs approches de la Valeur Vénale sont possibles suivant que l'on suppose l'immeuble dans son usage actuel ou dans un autre usage. Les conclusions peuvent bien entendu être très différentes en fonction d'usages divers suivant les conditions du marché et le coût de transformation. B - Valeur locative de marché Elle s'analyse comme la contrepartie financière annuelle de l'usage d'un bien immobilier dans le cadre d'un bail. Elle correspond donc au loyer de marché qui doit pouvoir être obtenu d'un bien immobilier aux clauses et conditions usuelles des baux pour une catégorie de biens et dans une région données. La valeur locative de marché intègre éventuellement l'incidence de toute somme ou versement en capital, soit au locataire précédent (droit au bail), soit au propriétaire (pas de porte, droit d'entrée, indemnité de changement d'activité, etc...). La valeur locative de marché est exprimée hors droit de bail ou hors TVA, et hors charges locatives, ou de toute autre nature, refacturées au preneur. En ce qui concerne l'immobilier d'habitation, les lois et règlements fixent de manière précise les charges incombant respectivement aux locataires et propriétaires. Pour l'immobilier d'entreprise, il n'existe pas de telle répartition et suivant les baux, tout ou partie des charges sont ou non refacturées aux locataires. C - Valeur d'utilité La valeur d'utilité est définie comme la somme d'argent (ou encore l'investissement global), qu'un Chef d'entreprise prudent et avisé devrait accepter de décaisser pour pouvoir disposer d'un bien directement nécessaire à l'exercice de son activité. Elle a été parfois désignée sous d'autres vocables tels que : valeur d'usage, valeur d'utilisation, valeur d'exploitation. Elle peut être rapprochée de la notion de coût de remplacement (voir infra). Elle se rapproche également de la "Valeur Actuelle" telle qu'elle est définie dans le Code de Commerce à savoir : "la valeur d'estimation qui s'apprécie en fonction du marché et de l'utilité du bien pour l'entreprise". La Valeur d'utilité peut se calculer selon deux types de méthodes, en fonction de la nature du bien à évaluer : — soit il s'agit d'un bien relativement "standard ou courant" ; dans ce cas la valeur d'utilité correspond à la Valeur Vénale augmentée des impôts, taxes et frais sur l'acquisition ainsi que des éventuels travaux d'adaptation ou d'aménagement ; — soit il s'agit d'un bien spécifique, et c'est alors une méthode par le coût de remplacement qui sera utilisée. D - Coût de remplacement brut Il sert notamment à définir la valeur de remplacement d'un immeuble. Il comprend le coût d'achat du terrain et le coût de construction des bâtiments et agencements immobiliers, impôts non récupérables, frais, taxes et honoraires inclus. E - Coût de remplacement net Il s'agit du coût de remplacement brut duquel on déduit une dépréciation tenant compte de la vétusté et de l'obsolescence. F - Valeur d'apport La valeur d'apport est celle pouvant être affectée à un bien immobilier dans le cadre d'une opération d'apport déterminée ou de transfert d'actif. Elle est fonction de la nature de l'opération et de la destination des biens convenue entre les parties. La valeur d'apport n'existe donc pas sui generis mais bien dans le cadre d'une opération précise. C'est donc aux parties (apporteurs et apportés) de définir quel type de valeur (et partant, quelles modalités de calculs), doit être choisi, et ce, sous le contrôle des Commissaires aux Apports. G - Prix de convenance Le prix de convenance particulière traduit le prix de réalisation sur le marché d'un bien dans des circonstances spéciales qui ont faussé le jeu normal de la loi de l'offre et de la demande. Ce prix résulte du fait que l'une des parties à été motivée par une convenance particulière, donc propre à elle seule, et exogène par rapport au marché immobilier. Le prix de convenance est donc distinct de la valeur vénale moyenne, même si les parties prenantes à l'opération n'ont pas réalisé une opération défavorable de leur propre point de vue. Le prix de convenance est généralement considéré comme non opposable au regard de la réglementation fiscale. H - Valeur de vente forcée Il s'agit de la valeur de réalisation d'un bien ou d'un droit immobilier dans un contexte de contrainte, quelle que soit la nature de ce contexte (judiciaire, psychologique, financier ou autre). Elle traduit une différence sensible, du moins dans la majorité des cas, avec la valeur vénale moyenne. L'expropriation ne rentre pas, a priori, dans le cadre d'une vente forcée ; en effet si l'aliénation a un caractère obligatoire, les bases d'indemnisation doivent être la valeur du marché et le dommage subi par l'exproprié à la date de référence. I - Valeur à neuf Celle-ci se définit comme le coût de reconstruction de bâtiments et d'équipements de nature immobilière (immeubles par destination), honoraires et frais techniques inclus. À la différence de la valeur de marché, elle est généralement établie à l'identique ou à l'équivalent sur la base de devis. Elle ne concerne que les bâtiments et les équipements (Services Généraux ou Eléments de confort) qui y sont liés. J - Vale
